В последнее время все чаще можно услышать разговоры о том, что тот «праздник жизни», который мы наблюдали на рынке недвижимости в Минске, судя по всему, подходит к завершению. Речь в первую очередь о непрекращающемся повышении цен и непривычно высоком качестве сделок в прошлом году. Но чтобы понять, откуда на рынок жилья может прилететь «черный лебедь» в виде обвала, уже понятно, на какие вещи нужно обращать внимание и за какими новостями следить в первую очередь. Чего ждать дальше, для блога «Куфар Недвижимость» проанализировал эксперт рынка недвижимости Николай Тукин. Спойлер: эксперт видит несколько факторов, которые могут повлиять на рынок недвижимости в Минске.
Первый момент — это кредиты
По последним данным, каждая четвертая сделка в стране проходит с поддержкой банков (в 2024 году — каждая третья). Сегодняшние проценты по ипотеке находятся на грани доступности. И если бы не недавнее снижение ставок от «Беларусбанка», покупателям было бы значительно сложнее. Уже не раз обсуждалось, что если ставки по ипотеке превышают 18%, то кредиты де-факто становятся недоступны большинству покупателей. Недавнее повышение ставки рефинансирования Нацбанком — тревожный сигнал для всех, кто планирует брать кредит.
Если представить, что ставки по ипотеке вырастут до 20%, рынок автоматически потеряет около 15% сделок.
Второй по значимости фактор — это курс доллара, который продолжает слабеть относительно рубля
Никто не мог этого предсказать, но уже несколько месяцев мы наблюдаем, как национальная валюта укрепляется по отношению к доллару. Это укрепляет веру беларусов в стабильность экономики и позволяет брать кредиты на более выгодных условиях. Хотя сегодня мы видим: только в мировой экономике происходят изменения — и курс начинает сразу реагировать.
Текущий курс доллара как бы нивелировал рост ставок, дав возможность в пересчете на валюту брать ипотеку на бóльшую сумму — особенно это важно для вторичного рынка.
Главная угроза стабильности курса исходит от растущей инфляции: по итогам прошлого месяца она составила уже 7,3%, а также — от новостей из страны-соседки. Фактически курс беларусского рубля теперь привязан к устойчивости российского.
Если курс доллара вырастет до 3,5−4 рублей, рынок может потерять до 10% сделок.
Третий по значимости фактор — это общая устойчивость экономики
На нее сейчас давит множество факторов: от санкций до перекосов на мировых торговых рынках. Учитывая нашу определенную зависимость от экономики соседней страны и мировых сырьевых рынков, можно говорить о том, что Беларусь находится в уязвимом положении, которое сложно улучшить на практике.
И если на кредитный фактор экономика еще как-то может повлиять, то на курс валюты и цены на нефть — практически нет. Тут можно только пытаться смягчить последствия.
И вот в этом водовороте событий наш рынок недвижимости умудряется демонстрировать чудеса стабильности, чем, безусловно, удивляет всех его участников.
В буквальном смысле можно сравнить наш рынок жилья с лодкой в море, на котором начинается уже достаточно серьезный шторм, и прогноз пока только на ухудшение погоды.
Варианты развития негативных сценариев
Заметное изменение любого из трех перечисленных факторов может замедлить рынок недвижимости, снизив количество сделок в моменте — минимум на 10%. А по прошествии 4−6 месяцев — привести к снижению стоимости квадратного метра на 5−10%.
Если совпадут два из трех факторов, рынок легко может потерять 15−20% сделок, а снижение цен в течение года достигнет минимум 15%.
Сценарий, при котором в течение короткого времени ухудшатся все три фактора, может спровоцировать трудно предсказуемые последствия — вплоть до полноценного обвала рынка.
В самом уязвимом положении в таком случае окажутся застройщики, абсолютное большинство которых полностью зависит от платежеспособности дольщиков.
Важно понимать, что процент кредитных сделок на первичном рынке всегда выше, чем на вторичном. В том же 2024 году более 50% покупателей новостроек использовали ипотеку. Если кредиты станут недоступны, большинство потенциальных покупателей новостроек окажется неплатежеспособным. А собственных средств на строительство у основной массы девелоперов попросту нет — за исключением буквально пары компаний.
Будут ли банки в таком случае спасать застройщиков дополнительными кредитными линиями? На сегодня этот вопрос остается открытым.
