В соцсетях получил широкую известность «эффект Долиной» — история о том, что российская певица продала квартиру «под влиянием мошенников», а потом смогла вернуть ее через суд. При этом покупательница осталась и без денег, и без жилья. Это возмутило людей, в ответ они начали «отменять» Ларису Долину в соцсетях. Между тем, в российских судах начали рассматривать похожие дела. Возможна ли такая ситуация в Беларуси, где ежемесячно регистрируют до 11 тысяч сделок с недвижимостью? «Зеркало» задало этот вопрос юристу и нашло аналогичный случай из Минска.
Что за «эффект Долиной»?
Напомним, весной 2024 года народная артистка России Лариса Долина стала жертвой мошенников. Под видом сотрудников ФСБ и Росфинмониторинга они убедили ее продать пятикомнатную квартиру в Москве за 112 миллионов российских рублей (4,2 млн беларусских, или 1,35 млн долларов по курсу Нацбанка РБ на тот момент) и перевести средства на «безопасные» счета. Покупательница Полина Лурье не имела отношения к мошенничеству и лично встречалась с певицей для оформления сделки.
В марте 2025 года суд вернул квартиру Долиной, признав, что в тот момент она не могла отдавать себе отчет в своих действиях. Ей разрешили не возвращать деньги — Лурье предложили требовать возмещения убытков с мошенников, на счет которых певица и отправила деньги. Несколько из них, к слову, получили от четырех до семи лет колонии.
Такое решение вызвало волну критики в соцсетях и привело к бойкоту певицы. После этого случая продавцы квартир стали чаще заявлять, что продали жилье «под влиянием мошенников», и через суд требовать вернуть им недвижимость. На конец ноября 2025 года, по данным российской Федеральной палаты адвокатов, в судах соседней страны рассматривалось не меньше 150 таких дел.
«Покупатель квартиры не может и не должен проверять, на что продавец хочет потратить деньги»
Возможно ли такое в Беларуси? «Зеркало» обратилось к адвокату с опытом работы в сфере недвижимости. Он ответил на условиях анонимности.
— По моему мнению, в большинстве случаев для признания такой сделки недействительной (или ничтожной) нет правовых оснований. По общему правилу, закон исходит из того, что добросовестного приобретателя нельзя произвольно лишить права собственности на купленную квартиру, — считает специалист.
Беларусское законодательство предусматривает, что сделка, заключенная «под влиянием обмана», может быть признана судом недействительной. Однако по мнению собеседника, в истории с Долиной принципиально важно понять, кто кого ввел в заблуждение. В данном случае жертвой мошенников стала продавец недвижимости — именно она сможет быть потерпевшей в соответствующем уголовном деле.
— Покупатель же квартиры не может и не должен проверять, на что продавец хочет потратить вырученные от продажи деньги, — считает адвокат. — Разумеется, это не касается случаев, когда он имеет какую-то связь с мошенниками (здесь уже совсем другая ситуация).
Собеседник отмечает: в беларусской практике бывают случаи признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными. Чтобы этого избежать, существуют рекомендации юристов и способы проверить контрагента. Например, можно заказать психолого-психиатрическую экспертизу для продавца, чтобы избавиться от риска последующего разбирательства на предмет того, осознавал ли он свои действия.
— Однако мне не известно ни одного случая, когда бы сделка отменялась лишь на том основании, что продавец действовал под воздействием телефонных мошенников — «под беспрестанным психологическим воздействием», как указывает российская певица в описанном деле, — говорит собеседник «Зеркала».
«Юридический парадокс»
Если суд все-таки признает сделку недействительной или ничтожной, то дальше применяется механизм реституции — возвращение к изначальному состоянию.
— По сути это означает, что каждая из сторон должна вернуть все полученное: покупатель возвращает продавцу недвижимость, а тот — уплаченные за нее деньги, — объясняет адвокат и добавляет, что на этом этапе бывают сложности. — Если вернуть квартиру часто не составляет большого труда, то деньги могут исчезнуть бесследно, как и в описанной ситуации. В случае же, если у продавца по каким-либо причинам не осталось в наличии средств, то приходится рассчитывать только на принудительное исполнение, которое растягивается на долгие годы, и часто полный расчет не происходит никогда.
В случае Ларисы Долиной покупательнице предложили разбираться с мошенниками самой.
— В описанной ситуации также важно, что деньги должен вернуть именно продавец, так как именно ему покупатель их и передавал и с ним имел договорные отношения. Покупатель квартиры не знал и не должен был знать о наличии неких третьих лиц — мошенников. Перекладывание обязательства по возврату денежных средств на третью сторону для меня представляется юридическим парадоксом, — комментирует адвокат.
История квартиры, проданной «под влиянием обмана». Что решил беларусский суд?
«Зеркало» нашло аналогичную кейсу Долиной историю из Минска в беларусском Банке судебных решений. Документ анонимизирован — в нем не указаны реальные имена участников разбирательства. Для простоты изложения мы дали участникам вымышленные имена.
3 апреля 2023 года Ольга заключила с Игорем договор купли-продажи квартиры в Минске. Мужчина заплатил за нее 52 тысячи долларов по курсу Нацбанка на тот момент.
По бумагам Ольга выписалась из жилплощади и зарегистрировалась в деревне. Но фактически продолжила жить в проданной квартире и не освободила ее в установленный срок. В результате новый собственник обратился в суд с требованием выселить бывшую хозяйку.
Во время заседания Ольга утверждала, что стала жертвой мошенников. По ее словам, она продавала жилье «под влиянием обмана со стороны указанных лиц», а в реальности вовсе не намеревалась этого делать. Женщина подала встречный иск с требованием признать договор ничтожным и применить последствия недействительности сделки — то есть вернуть ей право собственности.
10 июля 2023 года суд Ленинского района Минска рассмотрел оба иска. Судья встал на сторону Игоря — нового собственника. Доводы Ольги о том, что ее обманули, не приняли, а встречный иск отклонили полностью.
В итоге суд постановил выселить женщину из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Помимо этого, с нее взыскали судебные расходы в пользу Игоря: 1000 рублей за оплату юридической помощи и еще 111 рублей госпошлины.
